本年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村革新的指点定见》，国常会、政治局会议、央行、国开行、天然资本部等多中央部分及会议密集亮相撑持城中村革新，将城中村革新从城市更新的构成部门提级单列，凸显出城中村革新的战略高度定位中国对日本篮球曲播。跟着快速城镇化历程放缓，我国房地财产开展向新形式转型，城市开展也在由过去“增量为主”转向“存增并重”，在如许的布景下启动超大特大城市城中村革新意义严重。
做为房地产新期间下的“三大工程”之一，中央层面临城中村革新政策热情大，但市场层面临城中村革新的规模则持隆重立场中国对日本篮球曲播。底子原因在于，做为城市更新的一类，城中村革新的底子驱动力在于价值缔造和价值分享，但房地产逆周期市场下城中村革新很难缔造增量价值；其次，城中村革新涉及处所政府、村民、村集体、市场参与机构多主体参与，各方权力义务关系不明白，利益分配机造也尚未成立，招致参与主体积极性不高。
日本快速城市化历程中 “农地转用”曾经为城市供给了大量廉价租赁住房，与我国特大超大城市城中村居民自建住房用于出租非常类似中国对日本篮球曲播。从规模上来看，1956-1975年日本的农转非面积大约在56万公顷摆布，是同期间填海造陆累计形成面积5万3千公顷的10倍多。战后日本房地产市场中租赁住房的次要地盘供给泉源就是由农地转成的宅地，该政策对日本战后房地产市场供应格局、房地产行业的开展与宏不雅经济开展均起到了重要影响。本文通过回忆日本20世纪50年代到80年代的农地转用政策及该政策产生的影响，以期对国内即将启动的超大特大城市城中村革新供给有益借鉴。
何为“农地转用”政策中国对日本篮球曲播？
战后日本农业用地转为室第、工业用处所面，存在着浩瀚的强有力的办理法令中国对日本篮球曲播。其核心就是1952年造定的《农地法》（《農地法》），《农地法》以庇护战后农地变革功效和自耕农地位为目的，对农转非提出了非常严酷的规定。但现实应用中，农转非一般由市町村农业委员会（市町村農業委員会）讨论并提交县级部分审核，其特点之一是通过间接选举产生因而具有较强的地域代表性，市町村农业委员会审核通过的转用申请很少在都道府县或农林省的层面被否决，因而其在事实上成为由地域农人代表构成的“农地法执法者”，阐扬了地域农业办理的核心本能机能。
农户兼业化与“建立+办理”
租赁住房形式的产生
跟着城市化的快速推进，大城市租赁需求兴旺，出租房屋的收益逐步高于农业收益，因为地产仍处于地价上升期，农户从财富保值的角度来看，与其将地盘出卖不如在地盘上建立租赁房屋出租，郊区农地所有者起头自觉把农地转为室第用地建立租赁室第，通过租赁中介或者自行出租获得收益，以其他行业为主、以农业为辅的兼业农户占比越来越多，在全国农户总数中的占比从1955年的27%上升至1979年的70%中国对日本篮球曲播。
图1：1955-1979年日本农户兼业情况变革（单元：万户）
材料来源：(日)矢野恒太纪念会编,司楚、訾瞭祖译:
《日本100年》时事出书社1984年出书
在那个过程中“租赁住房建立”和负责畅通的“租赁住房代办署理中介业”敏捷开展强大中国对日本篮球曲播。
农地转为宅地建立租赁住房并非稳赚不赔的生意中国对日本篮球曲播。现实中，因为贷款资金不敷而招致房屋建立功败垂成，或者本身出资建立的木造公寓量量比专业公司建立的房屋差，或者构造懦弱，招致建成后短时间内不能不翻修，成果陷入资金困难而不能不卖掉房子的情况在早期十分常见。跟着租赁市场的扩大，租客对租赁室第的品量要求进步，农人运营的出租房也需要投入大量资金用于房屋革新拆修补葺，农户起头更多委托大型中介机构寻找租客，办理空置率。
为避免租金收入不不变招致还贷困难最末资产被银行依法拍卖，农户希望有连接不变的房租收入还贷，由此催生出日本特有的租赁住房建立办理行业中国对日本篮球曲播。大东建托是此中的典型企业，创建于1974年，1980年设立 “大东共济会”产物为会员供给空置租金保障而得到广阔农户的承认。入会的业主与大东建托签定资产办理合同，由大东建托停止物业办理，业主缴纳房租租金的4%会费就能够在房屋空置时也能收到90%的房租。“大东共济会”做为一种变相的保险轨制得到其时日本保险业的认可。2023年大东建托办理租赁住房已经超越120万套，成为日本住房办理规模更大的企业，市值1.15兆日元，ROE持久超越20%，位列2022年福布斯全球企业2000强第1744名。
图2：日本租赁住房建立办理形式（以早期大东建托为例）
材料来源：做者自绘
成为 “租购并举”的供应格局的次要构成
跟着农业用地转为室第用地限造的逐渐放松，战后日本新开工室第中租赁住房占比从1951年的12.2%快速提拔至1960年的45%摆布，尔后每年新开工室第中租赁室第占比不断维持在40%-50%摆布，租赁供应占比接近一半，此中民营租赁室第投资占比约80%，政府投资供应占约20%（次要以公营、公团室第为主），小我住房贷款顶用于租赁住房建立、维护的新增贷款占比约13%摆布，供应侧构成了“租购并举”的格局中国对日本篮球曲播。
图3：1951-2022年日本新房开工各类型室第占比（%）
数据来源：疆土交通省
租赁住房大量供应的背后离不开地盘、金融、财务、市场化租赁机构参与的撑持中国对日本篮球曲播。
地盘供给端，允许生齿净流入城市适应市场需求变革，将城区或市郊农业用地转为室第建立用地建立租赁室第；金融供给侧共同设想租赁住房建立持久贷款，贷款年限拉长至30-35年以适应租金回报；住房租赁企业参与并协助业主方停止租赁住房建立与运营计划、负责设想、施工与租赁住房建立品量办理，并负责招租和租后办理，办理租金与空置率变革在合理范畴；政府运用税收调理鼓舞地盘保有人建立租赁住房中国对日本篮球曲播。在地盘、金融、财务、市场化机构的配合参与下，住房租赁建立与办理行业逐步成为日本房地产行业中除开发营业以外的一个重要分收。
图4：日本租赁住房建立办理形式背后的要素撑持
材料来源：做者自绘
“农地转用”的宏不雅意义：
缩小城镇化历程中的城乡收入差距
1955年-1979年日本农户收入从35.7万日元/户增长至441.8万日元/户，收入增加了11.4倍，此中农业收入增加了3.5倍，非农业收入增加了30.5倍，非农收入占农户收入比重从29%提拔至了75%，农地转用后房地产租金收入成为农户收入的主体，兼业水平越高收入程度越高，城镇化历程中城乡收入差距非但没有拉大，反而逐步缩小，农户收入以至超越了城市职工家庭的收入，极大的促进了农村居民的消费需求中国对日本篮球曲播。
图5：1955-1979年日本农户收入构成情况变革
（单元：千日元/户）
材料来源：(日)矢野恒太纪念会编,司楚、訾瞭祖译:
《日本100年》时事出书社1984年出书
为活动生齿供给了低租金市场化租赁住房选择中国对日本篮球曲播。总体来看日当地方政府建立积极性其实不高，日本政府保障性住房占住房存量的比重仅5%摆布，现实向低收入人群供给的公共廉租房的数量非常稀少，实正的低收入人群则被挤出，需要到市场中寻找实正的“廉租房”。在政府放松了农业用地用处转换之后，农地转为室第建立用地部门现实上填补了那部门需求的供应，为活动生齿供给了低租金的租房选择，减轻了其租金付出压力。
图6：1998年日本各类租赁住房租金比照（单元：日元/月）
材料来源：日本总务省统计局
结论与启迪
跟着城市化的开展，城中村的地盘价值进步，农人不肯意放弃农地所有权，日本通过农地转用、建立租赁住房来促进农地利用权流转，既没有呈现农地所有权大范畴转移，又增加了农户收入，为城市活动生齿供给了低租金栖身选择，缩小了城市化历程中的城乡收入差距中国对日本篮球曲播。中日两国在地盘所有权轨制设想上的差别当然存在，但却也不乏能够借鉴进修的点。
第一，中日房地产开展周期差别中国对日本篮球曲播。当前我国房地产供需关系发作严重变革，快速城镇化进入瓶颈期，此时城中村革新应当愈加重视“改”而非“拆”，重视“租”而非“购”，重视“保障性”而非“商品性”。
重视“改”而非“拆”：大大都城中村地盘因为其地盘现实价值高，居民已经自觉将其建造为租赁住房，通过收租享遭到了城市化历程中的城市开展盈利，且若房屋情况连结优良的情况下仍能够继续享受租金收益，拆除新建相当于一种毁坏后反复建立，也没有阐扬原有建筑的更大价值，是一种资本浪费中国对日本篮球曲播。另一方面，拆除可能碰到村民对拆迁的抗性，在房地产上行周期通过将其改变为商品室第出卖笼盖村民的拆迁抵偿费用，但在房地产下行周期该逻辑变得愈加困难。
重视“租”而非“购”：从日本的经历来看，在看好地盘价值继续增长的情况下，村民其实不愿意选择放弃地盘所有权中国对日本篮球曲播。维持城中村住房的租赁形态不涉及地盘所有权的变革，地盘仍归村集体所有。从深圳城中村革新的经历来看，在所有权不变的情况下村集体有动力自觉建立租赁住房、规划财产晋级、进步地盘操纵价值，主动参与城中村革新为“租购并举”奉献力量。
重视“保障性”而非“商品性”：固然品量不高，超大特大城市城中村是活动生齿集中的区域，城中村自己为新市民供给了大量廉价租赁住房，为处理新市民栖身问题做出了客不雅的奉献，以深圳为例，深圳市有577万套住房都在城中村，此中540万套用于出租，租金低于周边商品室第租金且靠近市中心交通便利，是新市民在超大城市中处理栖身问题的第一选择中国对日本篮球曲播。从日本的经历来看，农地转用供给的廉价租赁住房对低收入活动人群供给了住房保障的感化，有助于降低社会贫富差距为城市开展供给平等的合作情况，为经济的快速开展奠基了优良的社会气氛。
第二，理清城中村革新中的权责关系，阐扬各方主不雅能动性中国对日本篮球曲播。目前法令上并没有付与宅基地出租、让渡和交易的权力，城中村大部门产权是“不法的”，城中村内违章建筑能够通过出租城市公共办事获利且无需缴税，村民违章建立非正规室第的动力很大。从日本经历来看，农地转用后农地即视为宅地停止纳税，笔者认为城中村整治提拔后应将村民宅基地建立租赁住房视为类似贸易性量公寓对其征收房产税，同时将该收益合法化。村集体对地盘操纵的开展空间负责，包罗村内社区物业办理、引入新的便民办事与贸易业态、以及村内其他财产规划与晋级等；处所政府负责规划审核和公共办事的供给，改善城中村的根底设备（例如给排水、电力等），供给根底教育医疗卫生办事；村民做为更大利益相关方，负责革新自持的物业和房产，需要对租赁住房停止品量晋级革新，自愿申请将房屋做为保障性租赁住房出租可获得税收减免，鼓舞保障性租赁住房供应。
第三，社会力量参与进步城中村革新的效率中国对日本篮球曲播。从日本经历能够发现，比拟分离的村民、非专业的村集体，社会力量操纵其专业常识（例如村内贸易设备规划、房屋革新计划设想、资金方案、革新工程办理、招租和租后办理等）和市场化机造能够进步城中村革新的效率，提拔革新效果。在城中村产权收益合法化的根底上，金融机构可向业主供给租赁住房提拔革新的低息融资，以将来的租金现金流及其不变水平做为贷款审查根据，并按照物业利用寿命耽误贷款年限至20-30年；租赁办理运营机构向村民供给房屋革新计划、拆修革新、革新后招租和租后办理一条龙办事；租赁平台机构操纵流量优势为城中村革新租赁住房供给去化处理计划。政府可通过供给政策性贷款、政策性贷款贴息、面向租赁企业的税收优惠等政策鼓舞社会力量积极参与城中村革新。
第四，重视住房租赁范畴的法造建立，庇护城中村租赁生齿合理权益中国对日本篮球曲播。做为城中村革新中的“第四方群体”，栖身在城中村的外来生齿往往是利益会谈的局外人，因缺乏利益表达和诉求的路子其往往成为城市革新过程中最弱势人群。按照日本的经历，旧《借地借家法》重视对租客的庇护，成为匹敌城市革新中呈现要求租客强迫搬家的法令庇护手段，制止呈现对底层市民和外来生齿的排挤和边沿化现象。目前我国住房租赁范畴缺乏上位立法保障，为保障城中村、城市更新过程中外来生齿的栖身权益，在加强保障房政策完美的同时应当同步推进住房租赁范畴的法造系统建立，提拔住房租赁立法条理，庇护租赁利益相关方合法权益，推进租购同权，实现租赁关系不变。
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